债务高企、年均亏损超1500万元房企京能置业拟定增7亿元

2023-03-26 22:27:27 界面新闻

截至3月24日收盘，京能置业(600791.SH)股价为4.52元，涨1.12%。

(资料图)

3月22日晚间，京能置业披露《2023年度向特定对象发行A股股票预案》(简称“发行预案”)等公告，拟向特定对象发行股票募集不超过7亿元，用于“京能·西山印”项目和补充流动资金。

根据发行预案，京能置业定增对象不超过35名，将采取竞价发行方式，定价基准日为发行期首日，发行价格尚未确定，将不低于定价基准日前20个交易日股票交易均价的80%。

截至发行预案公告日，京能置业总股本45288万股，本次发行股票数量按照募集的资金总额除以发行价格来确定，且不超过本次发行前公司总股本的25%，即不超过11322万股(含本数)，最终发行数量尚未确定。

京能置业本次定向发行股票募集的资金，在扣除发行费用后，拟将4.9亿元用于“京能·西山印”项目，将2.1亿元用于补充流动资金。其中，“京能·西山印”项目投资总额达61.49亿元。最新一期财报(2022年三季报)显示，京能置业总资产242.03亿元，该项目总投资额相当于总资产的25.41%。

图片来源：上市公司公告

根据发行预案，“京能·西山印”项目是京能置业规模较大的重点建设项目。项目定位为共有产权房，预计开发周期从2021年12月至2025年10月，建设用地规模15.40万平方米，总建筑面积有33.15万平方米。

京能置业表示，向该项目投入本次募集的资金，将有效缓解资金投入压力，保障项目交房周期和质量管理。不过，本次拟投入募集的资金4.90亿元仅占该项目投资总额的7.97%，剩余部分由公司通过其他方式解决。

图片来源：上市公司公告

公司预计，“京能·西山印”项目的销售收入为63.90亿元，税后利润为1.81亿元，销售利润率为3.78%，总投资净利润为2.95%。

图片来源：上市公司公告

本次向特定对象发行股票募集的资金中2.10亿元用于补充流动资金。京能置业认为，这有利于优化公司资本结构，降低融资成本，提升公司偿债能力。截至2022年第三季度末，京能置业账上有货币资金17.93亿元，占总资产的7.41%。

近年来，京能置业通过银行借款、债券融资等多种方式筹集资金。2019年至2022年9月30日，京能置业各期资产负债率分别为69.56%、79.01%、80.16%和76.96%，存在一定的偿债压力。

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截止于2022年9月30日，京能置业负债总额186.27亿元，流动负债137.74亿元，占负债总额的73.95%。流动负债中合同负债有76.98亿元，一年内到期的非流动负债36.09亿元，应付账款9.25亿元，其他负债项目还包括应交税费3.97亿元、其他应付款5.17亿元、其他流动负债5.75亿元。京能置业的48.53亿元非流动负债中，长期借款有43.64亿元，占非流动负债的大部分。

京能置业在发行预案中表示，未来房地产市场的波动和融资环境的变化可能使公司面临一定的偿债压力，存货的变现能力也将直接影响公司的资产流动性及短期偿债能力；如果公司因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转率下降，将给公司资产的流动性和短期偿债能力带来较大压力。

房地产项目的开发周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。在招标、拍卖、挂牌的土地出让方式普遍实行后，房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高，支付地价的付款时间大大缩短，增加了前期土地储备资金支出负担。

在建项目及土地储备虽然为公司持续发展提供后劲，但也给公司带来了较大的土地储备资金支付压力，加上项目后续开发的资金需求，可能进一步导致现金流趋紧。

近几年，京能置业的存货规模也出现了较大规模的增长。

截至2022年9月30日，京能置业存货203.11亿元，占当期流动资产232.69亿元的87.29%；2019年至2021年各年末，京能置业的存货分别为110.78亿元、156.01亿元和168.04亿元，呈逐年增长的趋势。

图片来源：Choice金融终端

前后对比，2022年9月末的存货比2019年年末存货增长了92.33亿元( 83.35%)，在这期间，京能置业的流动资产从124.26亿元增长至232.69亿元，增加了108.43亿元( 87.26%)，非流动资产仅从8.26亿元增长至9.34亿元。京能置业资产规模的增长主要因为存货规模的大幅增长。

2019年至2021年各年度，京能置业实现的营业收入为11.83亿元、3.13亿元和21.33亿元，归母净利润分别为0.18亿元、-0.70亿元和0.06亿元，2022年前三季度实现营业收入11.32亿元，而归母净利润为-0.68亿元。

最近三年(2019年至2021年)，京能置业累计现金分红996.34万元，不过实现年均可分配利润为-1547.24万元。

图片来源：上市公司公告

京能置业表示，为保持公司的可持续发展，公司最近三年实现的归属于上市公司股东的净利润在提取法定盈余公积金及向股东分红后，当年剩余的未分配利润结转至下一年度，主要用于公司日常的生产经营，以支持公司未来战略规划和可持续性发展。

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